Снижение арендной платы
В связи с внезапно нахлынувшей эпидемией коронавируса, Государственная Дума приняла ряд антикризисных мер, в том числе направленных на улучшение положения среднего и малого бизнеса.
В этой статье рассмотрим правовую базу для урегулирования вопросов по снижению арендной платы нежилой и жилой недвижимости в период экономической нестабильности в 2020 году.
Содержание:
- Законные основания для снижения платы по договору найма при обстоятельствах угрозы эпидемии
- Кто из предпринимателей может воспользоваться своим законным правом и требовать снижения арендной ставки
- Можно ли эпидемию отнести к обстоятельствам «Форс-мажора», указанного в договоре аренды?
- Как юридически происходит процедура по снижению арендной платы в период распространения инфекции коронавируса?
Законные основания для снижения платы по договору найма при обстоятельствах угрозы пандемии
С 1 апреля 2020 года в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 614 появилось примечание, исходя из которого, арендная плата по договору недвижимости может изменяться на протяжении всего года, если стороны пришли к такому согласию.
Поводом для внесения данного примечания послужил принятый Федеральный Закон №98. С юридической точки зрения статья 19 данного ФЗ содержит множество недочётов, которые впоследствии приведут стороны договора аренды к судебным разбирательствам, если они не придут к мирному согласию без судебной волокиты.
В период чрезвычайного положения:
- Арендатор может воспользоваться законным правом и требовать снижения оплаты по договору аренды недвижимой собственности.
Если отсрочкой могут воспользоваться только юридические лица\индивидуальные предприниматели и только по найму нежилого помещения, то к праву о требовании снижения оплаты по договору аренды таких оговорок нет.
- Требовать снижение арендной платы по договору можно за весь год.
Хотя дата введение режима повышенной готовности в каждом регионе разниться и начала свой путь с Москвы с 5 марта, а дата вступления в законную силу правового акта попадает на начало второго квартала этого года, в требованиях о снижении стоимости аренды можно указывать весь текущий год.
- В обоснованиях для снижения арендной платы должно соблюдаться условие о невозможности использовать помещение в период карантина.
Если взять в пример офисные помещения, то организации, которые не могут осуществлять свою деятельность в карантин и не используют арендное помещение в полной мере, все же хранят там своё имущество. Возможно, директора и бухгалтеры посещают офис с целью подписания каких-либо документов. Территория, где располагается фирма, может охраняться весь период карантина. Это все говорит о том, что помещение все же используется, пусть и частично.
Кто из предпринимателей может воспользоваться своим законным правом и требовать снижения арендной ставки?
Ввиду наличия в законе обязательного условия для снижения арендной платы, а именно «невозможность использовать имущество», следует полагать, что в данный перечень входят арендаторы, которым запрещено вести свою деятельность на основании принятых законов в отдельных субъектах РФ в час карантина.
Так, например, на территории Москвы 5 марта издан Указ Мэра №12, который приостанавливает работу отдельных объектов на время карантина, таких как:
- Общепит, за исключением организаций, которые обеспечивают питание работникам;
- Розничная торговля. Исключения содержатся в Приложении 1 данного закона. Также, в список исключения входят:
- аптеки;
- организации, оказывающие услуги связи;
- специализирующиеся на реализации товаров первой необходимости;
- офтальмологических изделий;
- дистанционный способ реализации товара.
- Работа организаций, направленная на сферу красоты, за исключением дистанционной продажи;
- Парки культуры и отдыха, музеи и территории общего пользования из перечня Приложения 2 Указа Мэра города Москвы;
- Организации, оказывающие услуги в сфере охоты, растениеводства и животноводства;
- Организации по производству кинофильмов, видеофильмов, издании звукозаписей и нот;
- Рекламные агентства;
- Организации, оказывающие услуги в сфере рыболовства и рыбоводства;
- Юр. Лица, деятельность которых направлена на производство:
- электрического оборудования;
- металлических изделий, кроме машин и оборудования;
- компьютеров, электронных и оптических изделий;
- бумаги и бумажных изделий, за исключением упаковочной и фармацевтической промышленности;
- неметаллической минеральной продукции;
- прочих готовых изделий
- Строительство зданий, инженерных сооружений;
- Производство текстильных изделий и изделий из кожи;
- Организации по предоставлению персональных услуг.
При условии отсутствия вида деятельности организации или индивидуального предпринимателя в списке юридических лиц, которым запрещена деятельность, они вправе не приостанавливать работу в период действия режима повышенной готовности. Соответственно, у них отсутствует одно из условий о «невозможности использовать помещение»для предъявления требований о снижении стоимости арендного договора.
Данный указ терпит регулярные изменения, и для каждого субъекта Российской Федерации носит индивидуальный характер.
Можно ли эпидемию отнести к обстоятельствам «Форс-мажора», указанного в договоре аренды?
Большинство арендаторов изучили параграф «Форс-мажор» в договоре аренды вдоль и поперёк. С облегчением выдохнули, т.к. основанием для освобождения от обязательств является эпидемия.
Чтобы в дальнейшем не попасть в юридическую просадку, следует внимательно отслеживать разъяснения Верховного Суда о признаках форс-мажорных обстоятельств. В законах отсутствует чёткое определение форс-мажора, а каждый случай рассматривается индивидуально.
В скором времени будет опубликован документ, но уже сейчас, проанализировав его проект, можно сделать следующие выводы о параграфе «Форс-мажор» в договоре аренды:
- Наниматель должен обосновывать невозможность оплаты аренды в связи с возникшими форс-мажорными обстоятельствами. Возьмём, к примеру, ресторан, деятельность которого, во время карантина, запрещена. Однако если у ресторана была возможность и\или он ею воспользовался и осуществлял деятельность по доставке еды, тем самым он сохранил часть своей экономической силы и для него ситуация форс-мажора не настала. В таком случае, суд будет анализировать влияние прибыли организации на её экономику.
- Также, должна быть причинно-следственная связь между неисполнением обязательств перед арендодателем и карантином. Например, организация занимается деятельностью, для которой сотрудникам не обязательно присутствие в офисе. Если экономическая деятельность компании не приостановлена, а работа выполняется на дому, то карантин не причина отказа от исполнения обязательств, а применение пункта договора о форс-мажоре не уместно.
Как юридически происходит процедура по снижению арендной платы в период распространения инфекции коронавируса?
Если взять за основу Гражданский кодекс РФ, то ч. 3 ст. 614 определяет, что изменение стоимости аренды утверждается согласованием между участниками договора. Таким образом, снижение стоимости аренды помещения должно быть закреплено в дополнительном соглашении к договору аренды.
И, если принятый ФЗ №98 содержит исчерпывающий список арендаторов имеющих право требовать снижения арендной платы, то п. 4 ст. 614 ГК РФ устанавливает право требовать у арендодателя уменьшение стоимости аренды в силу обстоятельств, при которых условия использования арендованного помещения ухудшились.
Статья 451 ГК РФ также даёт право сторонам изменять условия договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, о которых ни арендатор, ни арендодатель не могли знать в момент заключения соглашения. Таким образом, эпидемию можно отнести к существенным обстоятельствам.
Важно! Хотелось бы отметить, что ни один из вышеперечисленных законов не регулирует сумму, на которую арендодатель может снизить стоимость недвижимости.
В случае не урегулирования вопроса мирным путём право на установление истины остаётся за судебной властью.