Снижение арендной платы

В связи с внезапно нахлынувшей эпидемией коронавируса, Государственная Дума приняла ряд антикризисных мер, в том числе направленных на улучшение положения среднего и малого бизнеса.

В этой статье рассмотрим правовую базу для урегулирования вопросов по снижению арендной платы нежилой и жилой недвижимости в период экономической нестабильности в 2020 году.

Содержание:

Законные основания для снижения платы по договору найма при обстоятельствах угрозы эпидемии
Кто из предпринимателей может воспользоваться своим законным правом и требовать снижения арендной ставки
Можно ли эпидемию отнести к обстоятельствам «Форс-мажора», указанного в договоре аренды?
Как юридически происходит процедура по снижению арендной платы в период распространения инфекции коронавируса?

Законные основания для снижения платы по договору найма при обстоятельствах угрозы пандемии

С 1 апреля 2020 года в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 614 появилось примечание, исходя из которого, арендная плата по договору недвижимости может изменяться на протяжении всего года, если стороны пришли к такому согласию.

Поводом для внесения данного примечания послужил принятый Федеральный Закон №98. С юридической точки зрения статья 19 данного ФЗ содержит множество недочётов, которые впоследствии приведут стороны договора аренды к судебным разбирательствам, если они не придут к мирному согласию без судебной волокиты.

В период чрезвычайного положения:

Арендатор может воспользоваться законным правом и требовать снижения оплаты по договору аренды недвижимой собственности.

Если отсрочкой могут воспользоваться только юридические лица\индивидуальные предприниматели и только по найму нежилого помещения, то к праву о требовании снижения оплаты по договору аренды таких оговорок нет.

Требовать снижение арендной платы по договору можно за весь год.

Хотя дата введение режима повышенной готовности в каждом регионе разниться и начала свой путь с Москвы с 5 марта, а дата вступления в законную силу правового акта попадает на начало второго квартала этого года, в требованиях о снижении стоимости аренды можно указывать весь текущий год.

В обоснованиях для снижения арендной платы должно соблюдаться условие о невозможности использовать помещение в период карантина.

Если взять в пример офисные помещения, то организации, которые не могут осуществлять свою деятельность в карантин и не используют арендное помещение в полной мере, все же хранят там своё имущество. Возможно, директора и бухгалтеры посещают офис с целью подписания каких-либо документов. Территория, где располагается фирма, может охраняться весь период карантина. Это все говорит о том, что помещение все же используется, пусть и частично.

Кто из предпринимателей может воспользоваться своим законным правом и требовать снижения арендной ставки?

Ввиду наличия в законе обязательного условия для снижения арендной платы, а именно «невозможность использовать имущество», следует полагать, что в данный перечень входят арендаторы, которым запрещено вести свою деятельность на основании принятых законов в отдельных субъектах РФ в час карантина.

Так, например, на территории Москвы 5 марта издан Указ Мэра №12, который приостанавливает работу отдельных объектов на время карантина, таких как:

Общепит, за исключением организаций, которые обеспечивают питание работникам;
Розничная торговля. Исключения содержатся в Приложении 1 данного закона. Также, в список исключения входят:

аптеки;
организации, оказывающие услуги связи;
специализирующиеся на реализации товаров первой необходимости;
офтальмологических изделий;
дистанционный способ реализации товара.

Работа организаций, направленная на сферу красоты, за исключением дистанционной продажи;
Парки культуры и отдыха, музеи и территории общего пользования из перечня Приложения 2 Указа Мэра города Москвы;
Организации, оказывающие услуги в сфере охоты, растениеводства и животноводства;
Организации по производству кинофильмов, видеофильмов, издании звукозаписей и нот;
Рекламные агентства;
Организации, оказывающие услуги в сфере рыболовства и рыбоводства;
Юр. Лица, деятельность которых направлена на производство:

электрического оборудования;
металлических изделий, кроме машин и оборудования;
компьютеров, электронных и оптических изделий;
бумаги и бумажных изделий, за исключением упаковочной и фармацевтической промышленности;
неметаллической минеральной продукции;
прочих готовых изделий

Строительство зданий, инженерных сооружений;
Производство текстильных изделий и изделий из кожи;
Организации по предоставлению персональных услуг.

При условии отсутствия вида деятельности организации или индивидуального предпринимателя в списке юридических лиц, которым запрещена деятельность, они вправе не приостанавливать работу в период действия режима повышенной готовности. Соответственно, у них отсутствует одно из условий о «невозможности использовать помещение»для предъявления требований о снижении стоимости арендного договора.

Данный указ терпит регулярные изменения, и для каждого субъекта Российской Федерации носит индивидуальный характер.

Можно ли эпидемию отнести к обстоятельствам «Форс-мажора», указанного в договоре аренды?

Большинство арендаторов изучили параграф «Форс-мажор» в договоре аренды вдоль и поперёк. С облегчением выдохнули, т.к. основанием для освобождения от обязательств является эпидемия.

Чтобы в дальнейшем не попасть в юридическую просадку, следует внимательно отслеживать разъяснения Верховного Суда о признаках форс-мажорных обстоятельств. В законах отсутствует чёткое определение форс-мажора, а каждый случай рассматривается индивидуально.

В скором времени будет опубликован документ, но уже сейчас, проанализировав его проект, можно сделать следующие выводы о параграфе «Форс-мажор» в договоре аренды:

Наниматель должен обосновывать невозможность оплаты аренды в связи с возникшими форс-мажорными обстоятельствами. Возьмём, к примеру, ресторан, деятельность которого, во время карантина, запрещена. Однако если у ресторана была возможность и\или он ею воспользовался и осуществлял деятельность по доставке еды, тем самым он сохранил часть своей экономической силы и для него ситуация форс-мажора не настала. В таком случае, суд будет анализировать влияние прибыли организации на её экономику.
Также, должна быть причинно-следственная связь между неисполнением обязательств перед арендодателем и карантином. Например, организация занимается деятельностью, для которой сотрудникам не обязательно присутствие в офисе. Если экономическая деятельность компании не приостановлена, а работа выполняется на дому, то карантин не причина отказа от исполнения обязательств, а применение пункта договора о форс-мажоре не уместно.

Как юридически происходит процедура по снижению арендной платы в период распространения инфекции коронавируса?

Если взять за основу Гражданский кодекс РФ, то ч. 3 ст. 614 определяет, что изменение стоимости аренды утверждается согласованием между участниками договора. Таким образом, снижение стоимости аренды помещения должно быть закреплено в дополнительном соглашении к договору аренды.

И, если принятый ФЗ №98 содержит исчерпывающий список арендаторов имеющих право требовать снижения арендной платы, то п. 4 ст. 614 ГК РФ устанавливает право требовать у арендодателя уменьшение стоимости аренды в силу обстоятельств, при которых условия использования арендованного помещения ухудшились.

Статья 451 ГК РФ также даёт право сторонам изменять условия договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, о которых ни арендатор, ни арендодатель не могли знать в момент заключения соглашения. Таким образом, эпидемию можно отнести к существенным обстоятельствам.

Важно! Хотелось бы отметить, что ни один из вышеперечисленных законов не регулирует сумму, на которую арендодатель может снизить стоимость недвижимости.

В случае не урегулирования вопроса мирным путём право на установление истины остаётся за судебной властью.

Снижение арендной платы

Похожие записи на сайте: